مفهوم التثمين العقاري : –

عملية التثمين العقاري هي عملية تقدير قيمة الأملاك العقارية على أسس مهنية وباستخدام آليات علمية محددة، لاستخدام القيمة في أغراض مختلفة منها: البيع أو الشراء أو التأمين أو الاقتراض، أو غير ذلك . . .

المثمن العقاري : –

هو من تتوفر لديه القدرة والخبرة والمعرفة اللأزمة لإتمام عملية التثمين وذلك بأتباع طرق ومعايير تحليل عملية للوصول للقيمة العادلة للعقار.

عناصر عمليه التثمين :

يتطلب التثمين العقاري ليحقق أثره على الوجه المطلوب ثلاثة عناصر أساسية هي :

1- مثمن : يتصف بالشروط المعتبره للمثمن.

2- العقار : الذي يقع عليه التثمين.

3- مثمن له : وهو الذي يستفيد من عمليه التثمين. مع مراعاة الأخذ بقواعد التثمين.

قواعد ممارسه مهنه التثمين :

قاعدة الأخلاق :

1-حسن السيرة ةالسلوك والأمانة.

2- الحيادية والرأي المستقل.

3- الموضوعية في جمع المعلومات وتحليلها.

4- السرية في التعامل مع كافة التثمينات ومعلوماتها.

5- عدم قبول اي مهمة تثمين جاهزة المعلومات أو متضمنة لنتائج مسبقة.

6- أن لايقوم يتقديم معلومات مضللة أوبها غش أوغير واضحة أو مزورة.

7- عدم الحصول على أى مكافئات غير أتعاب التثمين المعلنة في الإتفاق .

قاعدة الكفاءة :

1- عدم قبول اي عملية تثمين مالم يتوفر لدي المثمن القدرة والخبرة لإتمامها.

2- يوضح المثمن في تقريره الأساليب التي تم اتبعها في عملية التثمين.

الفرق بين التثمين والتقييم هو الفرق بين الثمن والقيمة :

الثمن : هو العوض في عقد البيع خاصة ويكون تحديده عائدا الى اتفاق بين البائع والمشتري سواء كان قليلا او كثيرا.

القيمه : فتكون عوضا في البيع وغيره وهي ما يوافق مقدار مالية الشيء ويعادله في الواقع بحسب تقويم المقيمين.

الفرق بين التثمين والتسعير هو الفرق بين الثمن والسعر :

الثمن : في الأصل هو ما يجعل بدلاً عن المبيع باتفاق المتبايعين.

السعر : ينطبق على الثمن المحدد الشائع في سلعة من السلع. سواء كان دون القيمة أم فوقها أتفق الناس عليه أم حدد من قبل الجهة المسئولة.

أهمية التثمين العقاري :

1- الحفاظ على الموارد المالية المتاحة.

2- تقليص المضاربات العقارية لدعم التوازن للسوق العقاري.

3- دعم المراكز المالية للشركات بتقييم أصولها العقارية.

4- يساعد في تخطيط المدن.

5- إفراز الحقوق عن بعضها البعض.

أغراض التثمين العقاري :

1- تحديد القيمة للبائع أو المشتري أو للصناديق العقارية.

2- تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي للعقار هو أعلى وأفضل استخدام (الهدم واعاده البناء).

3- إعداد الميزانيات .

4- الرهن العقاري.

5- التعويضات للنزع.

6- فض النزاعات في القضايا.

7- تصفية الشراكة بين الورثة أو الشركاء.

8- معرفة قيمة العقارات في حالة التبادل.

9- بغرض بيع العقارات أو شرائها بأحد وسائل التسويق (المزاد العلني).

10- في حاله التأمين على العقارات.

القطاعات المستفيده من التثمين :

الأفراد : البيع / الشراء / التأجير / الزكاة.

الشركات : الدمج / التصفية / الاستحواذ / التطوير / التمويل / التأمين / تجديد قيمه الأصول.

الجهات الحكوميه : التعويض / فض النزاعات .

القانونيين : الحراسات القضائية / توزيع التركات / النزاعات القضائية.

جهات الاقراض والتمويل : تقدير قيمة الاصول / تقدير قيمة القرض.

آثار عملية التثمين :

إن عملية التثمين بشكلعام هي عبارة عن تجميع لطرق وآليات عمل متصلة مترابطة متكاملة صممت لإخراج تخمين واقعي ومقنع للقيمة السوقية للعقار.

الأثار على المجتمع :

آثار إيجابية :

1- يساعد على تأسيس قاعدة بيانات لأسعار العقارات ومواد البناء ومساحات البناء.

2- ينظم عملية السجل العقاري أو التسجيل العيني للعقار.

3- يساعد على سهولة عملية التحكم في أسعار العقارات.

4- معرفه مناطق النمو والتحكم في التوسع العمراني والتأكد من توجهاته.

آثار سلبية :

أ- مع كثره المثمنين قد تنتشر الممارسات السيئه للتثمين والتي تفضي الى حدوث تلاعبات تؤدي إلى إفلاس البعض أو خداعهم أو إيهامهم بارباح فاحشة.

ب- تحديد قيمة الأرض بمعطيات لا ترتبط بعلم ومعرفة وخبرة.

آلية عملية التثمين :

1- طلب العميل : وذلك بتثمين عقار معين والافضل ان يكون الطلب بخطاب رسمي .

2- الدراسه وتقديم العرض المالي (يراعى فيه تكلفة الإستعانة بخبير متخصص إذا لزم الأمر).

3- طلب المستندات اللازمة للعقار المراد تثمينه .

4- معاينة الموقع والمباني الموجودة.

5- الغرض من التثمين.

6- مدة تنفيذ التثمين.

7- تقديم تقرير كامل للعميل عن التثمين يشمل شهادة معتمدة.